Ratgeber - Vertrag & Sicherheit
Bauvertrag prüfen: was vor der Unterschrift geklärt sein muss
Mit einer Unterschrift werden acht Dinge auf einmal verbindlich: Hausentwurf, Bauweise, Ausstattung, Leistungsumfang, Preis, Zahlungsplan, Eigenleistungen und Verantwortlichkeiten. Wer davon auch nur einen Punkt nicht verstanden hat, verhandelt danach aus einer schwächeren Position.
Ein Bauvertrag ist deshalb kein Formular, das man am Ende eines Beratungsgesprächs unterschreibt. Er ist das Ergebnis einer Vorbereitung, die vorher stattgefunden haben muss: Grundstück geprüft, Bodengutachten ausgewertet, Planung abgestimmt, Leistungsbeschreibung gelesen, Kosten realistisch beziffert. Erst dann hat die Unterschrift eine tragfähige Grundlage.
Wie wir das handhaben. Bei uns wird am Tisch unterschrieben, und jeder bekommt sein Original sofort mit – nicht Wochen später per Post. Das ist kein Serviceversprechen, sondern eine Frage des Rechts: Die Widerrufsbelehrung ist Vertragsbestandteil. Kommt Ihr Exemplar erst nach zwei Wochen an, ist von den 14 Tagen Widerrufsrecht nichts mehr übrig.
Was gehört alles zum Bauvertrag?
Der Vertrag selbst ist oft nur wenige Seiten lang. Verbindlich wird aber alles, worauf er verweist. Dazu gehören in der Regel die Bau- und Leistungsbeschreibung, Grundrisse und Ansichten, der Lageplan, besondere Vereinbarungen, die Bemusterungsunterlagen, der Zahlungsplan, die Regelung zu Eigenleistungen, das Bodengutachten und die Grundstücksbedingungen.
Lassen Sie sich diese Anlagen vollständig aushändigen, bevor Sie unterschreiben – und zwar in der Fassung, die tatsächlich Vertragsbestandteil wird. Ein Vertrag, dessen Anlagen erst später nachgereicht werden, ist ein Vertrag über etwas, das Sie nicht gelesen haben.
Warum sagt der Hauspreis allein so wenig?
Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können völlig unterschiedliche Leistungen enthalten. Der eine Anbieter nennt einen niedrigeren Preis, hat aber Erdarbeiten, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärobjekte oder Elektroausstattung nur pauschal erfasst. Der andere wirkt teurer und hat all das konkret beschrieben.
Welches Angebot günstiger ist, entscheidet sich nicht am Preis, sondern am Leistungsumfang. Deshalb ist die Bau- und Leistungsbeschreibung das wichtigste Dokument im Vertrag – wichtiger als der Preis auf der ersten Seite. Wer sie erst am Tag der Unterschrift auf den Tisch legt, gibt Ihnen keine Gelegenheit zu vergleichen. Unsere steht im Netz, lesbar, bevor Sie mit uns sprechen.
Bedeutet „schlüsselfertig" überall dasselbe?
Nein. Der Begriff ist nicht geschützt. Bei einem Anbieter fehlen Malerarbeiten, beim nächsten Bodenbeläge, beim dritten die Außenanlagen oder die Hausanschlüsse. Manche verwenden eigene Wörter wie „bezugsfertig“, „malervorbereitet“ oder „technikfertig“.
Fragen Sie deshalb nicht, ob schlüsselfertig gebaut wird, sondern welche konkreten Gewerke enthalten sind: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesenhöhe im Bad, Sanitärobjekte, Anzahl der Steckdosen und Lichtauslässe, Treppe, Innentüren. Diese Punkte kosten im Nachgang am häufigsten Geld.
Wie erkenne ich einen fairen Zahlungsplan?
Ein Zahlungsplan sollte dem Baufortschritt folgen, nicht ihm vorauslaufen. Prüfen Sie, ob die Raten an nachprüfbare Bauzustände geknüpft sind und ob am Ende ein spürbarer Betrag offenbleibt, bis die Abnahme erfolgt ist.
Ebenso wichtig: die Bauzeit. Eine Angabe wie „ca. 9 Monate“ ohne vertragliche Bindung ist keine Zusage. Bei uns sind neun Monate ab Baubeginn als Garantie im Vertrag fixiert. Das ist überprüfbar – und im Streitfall belastbar.
Wer sichert wen ab?
Diese Frage wird selten gestellt und ist besonders aufschlussreich. Manche Anbieter verlangen vom Bauherrn eine Bürgschaft oder die Abtretung von Ansprüchen aus der Finanzierung. Das kostet bei der Bank zusätzlich Geld und verschiebt Risiko in Ihre Richtung.
Wir verlangen von Ihnen keine Sicherheit. Umgekehrt erhalten Sie von uns zwei: fünf Prozent Vertragserfüllungsbürgschaft ab Baubeginn und nach der Abnahme fünf Prozent Gewährleistungsbürgschaft über fünf Jahre. Die Bauwesenversicherung für das Bauvorhaben schließen wir ab, nicht Sie.
Darf ich meine eigene Baustelle betreten?
Diese Frage klingt absurd, ist es aber nicht. Es gibt Verträge, die dem Bauherrn das Betreten der Baustelle untersagen oder von einer Anmeldung abhängig machen. Bei uns bleibt das Hausrecht bei Ihnen, und Sie dürfen jederzeit einen unabhängigen Sachverständigen mitbringen.
Wer ein Bauvorhaben sauber ausführt, hat keinen Grund, Kontrolle zu scheuen. Ein Anbieter, der Ihnen den Zutritt zu Ihrem eigenen Grundstück erschwert, sagt damit mehr über sich aus als jede Broschüre.
Was steht zum Baugrund im Vertrag?
Der Boden ist die größte unsichtbare Kostenposition beim Hausbau. Mehrkosten für Bodenaustausch, andere Gründung oder Entwässerung können mehrere tausend Euro betragen. Entscheidend ist, ob der Vertrag beziffert, von welchen Bodenverhältnissen er ausgeht.
Bei uns steht die vorausgesetzte Tragfähigkeit von 250 kN/m² schriftlich im Vertrag. Damit ist nachvollziehbar, ab wann eine Mehrleistung entsteht – und Sie können ein Bodengutachten vorher auswerten lassen, statt sich nach der Unterschrift überraschen zu lassen.
Was passiert bei der Abnahme?
Die Abnahme ist der wichtigste Termin nach der Unterschrift. Mit ihr geht die Gefahr auf Sie über, die Gewährleistungsfrist beginnt, und die Beweislast dreht sich: Bis zur Abnahme muss die Baufirma zeigen, dass sie mangelfrei gebaut hat – danach müssen Sie zeigen, dass ein Mangel vorlag.
Nehmen Sie deshalb einen unabhängigen Sachverständigen mit, lassen Sie sich Zeit, und protokollieren Sie jede Auffälligkeit, auch kleine. Ein Abnahmeprotokoll ohne Eintragungen ist kein gutes Zeichen, sondern ein unvollständiges Dokument. Nach der Abnahme erhalten Sie von uns fünf Prozent Gewährleistungsbürgschaft über fünf Jahre.
Woran erkenne ich Zeitdruck als Verkaufstechnik?
An Sätzen, die eine Frist erzeugen, die es sachlich nicht gibt: Der Preis gelte nur heute, das Grundstück sei fast weg, die Konditionen änderten sich zum Monatsersten. Ein Haus ist die größte Anschaffung der meisten Menschen. Für eine Entscheidung dieser Größe gibt es keinen sachlichen Grund, sie in einem Termin zu treffen.
Nehmen Sie die Unterlagen mit nach Hause. Lesen Sie die Leistungsbeschreibung in Ruhe. Lassen Sie den Vertrag prüfen, wenn Sie unsicher sind – von einem Bauherrenberater, einem Sachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht. Ein Anbieter, dem das nicht recht ist, hat Ihnen damit die wichtigste Auskunft des Abends gegeben.
Nichts davon setzt juristische Vorkenntnisse voraus. Es setzt voraus, dass die Unterlagen rechtzeitig vorliegen und dass Sie sich Zeit nehmen, sie zu lesen. Ein seriöser Anbieter drängt an dieser Stelle nicht. Wenn doch, ist das die wichtigste Information, die Sie an diesem Tag bekommen.
In dieser Rubrik finden Sie Beiträge zu Bauvertrag, Bau- und Leistungsbeschreibung, dem Begriff „schlüsselfertig“, der Bemusterung, den Bauherrenversicherungen und dem gesamten Ablauf eines Hausbaus von der ersten Idee bis zur Übergabe.